Kentsel dönüşüm, riskli yapıların yıkılıp güncel deprem yönetmeliğine uygun biçimde yeniden yapılmasıdır. Kat karşılığı inşaat ise arsa sahibi ile müteahhidin anlaşarak, inşaat karşılığında bağımsız bölümlerin paylaşıldığı modeldir. Bu süreçlerde profesyonel gayrimenkul danışmanlığı hak kaybını önler ve süreci hızlandırır.
Sözleşme Öncesi Zorunlu Kontroller
- Tapu ve imar durumu: Hissedar listesi, takyidat (ipotek/şerh), emsal, yükseklik ve yol terkleri kontrol edilmelidir.
- Riskli yapı raporu: Yetkili kurumdan düzenlenmiş, güncel ve eksiksiz olmalıdır.
- Paydaş onayı: Tüm hissedarların iradesi, vekaletler ve karar metinleri hazır olmalıdır.
- Müteahhit araştırması: Tamamlanan projeler, referanslar ve mali yeterlilik kontrol edilmelidir.
- Bağımsız hukuki inceleme: Avukat tarafından sözleşme ve evrak kontrolü yapılmalıdır.
Kat Karşılığı Sözleşmede Kritik Maddeler
| Madde | Açıklama |
|---|---|
| Arsa payı/bağımsız bölüm listesi | Hangi metrekare ve cephede alınacağı net yazılı olmalıdır. |
| Teslim süresi ve cezai şart | Gecikme halinde günlük/aylık cezalar ve fesih şartları belirlenmelidir. |
| Teminat | Banka teminat mektubu, tamamlanma sigortası veya ipotekli güvence sağlanmalıdır. |
| Kalite ve keşif | Malzeme markaları, işçilik standardı ve teknik şartname yer almalıdır. |
| Hakediş takvimi | Kaba-ince iş ilerlemelerine bağlı, denetime açık ödeme planı kurulmalıdır. |
| Şerh ve tapu işlemleri | Sözleşmenin tapuya şerhi, blokaj/teminat süreçleri tanımlanmalıdır. |
| Ortaya çıkabilecek farklar | Ortak alan, otopark ve iskan sonrası bağımsız bölüm tespitleri düzenlenmelidir. |
Finans, Vergi ve Mali Planlama
- Toplam maliyet ve getiri: Geçici barınma (kira), taşınma, vergi/harç bütçeleri hesaplanmalıdır.
- Vergisel yükümlülükler: KDV, harç, değer artış kazancı kalemlerinin mali müşavir görüşüyle yönetilmesi gerekir.
- Kredi/finansman: Banka teminat şartları, ekspertiz ve sigorta paketleri incelenmelidir.
Teknik Süreç: Ruhsat, Denetim, Teslim
Ruhsat ve Proje OnaylarıMimari, statik, mekanik, elektrik projeleri ve belediye onay takibi yapılır.
Yapı Denetim ve KontrolŞantiye ilerleme raporları; foto-videolu kayıt ile süreç izlenir.
Geçici-Kesin KabulEksikliklerin tutanakla giderilmesi ve iskan sonrası devir işlemleri tamamlanır.
Sık Yapılan Hatalar
- Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeden sahaya başlamak
- Bankadan bağımsız teminat almadan imza atmak
- Kalite/marka listesi ve eşdeğer malzeme maddelerini boş bırakmak
- Hakedişleri tarihsel alana bağlamak yerine fiziki ilerlemeye bağlamamak
- İskan sonrası ortak alan ve metrekare farklarını sözleşmeye dahil etmemek
Neden Gayrimenkul Danışmanıyla Çalışmalısınız?
- Pazar ve değerleme uzmanlığı: Lokasyon ve proje tipine göre optimal paylaşım kurgusu sağlanır.
- Müzakere gücü: Teslim süresi, teminat ve malzeme standardında hak kaybı önlenir.
- Süreç koordinasyonu: Avukat, mimar, denetim ve belediye arasında doğru akış kurulur.
- Şeffaf raporlama: Şantiye ilerleme raporları ve hakediş takibi yapılır.
- Risk minimizasyonu: Takyidat, vekalet, sigorta ve teminat süreçleri hatasız yönetilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığı oranı nasıl belirlenir?
Arsanın imar hakları, lokasyon, pazar fiyatları ve inşaat maliyetine göre profesyonel değerleme ile belirlenir; müzakere de payı etkiler.
Sözleşmeyi tapuya şerh etmek zorunlu mu?
Yasal zorunluluk olmasa da üçüncü kişilere karşı güçlü bir güvence sağlar.
Gecikme olursa ne olur?
Sözleşmedeki cezai şartlar işletilir; aşırı gecikmede fesih ve tazmin yolları açılır.
Danışman ücreti maliyeti artırır mı?
Genellikle hataları ve gecikmeleri azaltarak toplam maliyeti düşürür; sürecin daha verimli ilerlemesini sağlar.
