Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı inşaat süreçleri doğru planlandığında hem güvenli yaşam alanları hem de ciddi değer artışı sağlar. Ancak hukuki, teknik ve finansal riskler nedeniyle her adımı belgeli, şeffaf ve uzman desteğiyle yürütmek gerekir. Bu rehberde sözleşme öncesinden teslim aşamasına kadar dikkat edilmesi gerekenleri ve neden bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmanız gerektiğini özetliyoruz.

Kentsel dönüşüm ve kat karşılığı nedir?

Kentsel dönüşüm, riskli yapıların yıkılıp güncel deprem yönetmeliğine uygun biçimde yeniden yapılmasıdır. Kat karşılığı inşaat ise arsa sahibi ile müteahhidin anlaşarak, inşaat karşılığında bağımsız bölümlerin paylaşıldığı modeldir. Amaç; güvenli yapı, doğru paylaşım ve şeffaf süreçtir.

Sözleşme öncesi zorunlu kontroller

• Tapu ve imar durumu: Hissedar listesi, takyidat (ipotek/şerh), emsal, yükseklik ve yol terkleri.
• Riskli yapı raporu: Yetkili kurumdan düzenlenmiş, güncel ve eksiksiz olmalı.
• Paydaş onayı: Tüm hissedarların iradesi, vekâletler ve karar metinleri hazırlanmalı.
• Müteahhit araştırması: Tamamlanan projeler, referanslar, mali yeterlilik, teminat gücü.
• Bağımsız hukuki inceleme: Süreç boyunca bir avukatın sözleşme ve evrakları kontrolü.

Kat karşılığı sözleşmede kritik maddeler

• Arsa payı / bağımsız bölüm listesi (örnek daire planı dahil): Kimin neyi, hangi metrekare ve cephede alacağı net yazılı olmalı.
• Teslim süresi ve cezai şart: Gecikme halinde günlük/aylık cezalar, fiyat farkı ve fesih şartları.
• Teminat: Banka teminat mektubu, tamamlanma sigortası veya ipotekli güvence.
• Kalite ve keşif: Malzeme markaları, işçilik standardı ve teknik şartname ekleri.
• Hakediş takvimi: Kaba-ince iş ilerlemelerine bağlı, denetime açık ödeme planı.
• Şerh ve tapu işlemleri: Sözleşmenin tapuya şerhi, blokaj/teminat süreçleri.
• Ortaya çıkabilecek farklar: Ortak alan, otopark, sığınak ve iskan sonrası bağımsız bölüm tespitleri.

Finans, vergi ve mali planlama

• Toplam maliyet ve getiri: Geçici barınma (kira), taşınma, vergi/harç ve ilave tadilat bütçeleri.
• Vergisel yükümlülükler: KDV, harç, değer artış kazancı gibi kalemler için mali müşavir görüşü.
• Kredi/finansman: Banka teminat şartları, ekspertiz ve sigorta paketlerinin netleştirilmesi.

Teknik süreç: Ruhsat, denetim, teslim

• Ruhsat ve proje onayları: Mimari, statik, mekanik, elektrik projeleri; belediye onay takibi.
• Yapı denetim ve kontrol: Hakediş öncesi şantiye ilerleme raporları; foto-videolu kayıt.
• Geçici-kesin kabul: Eksik/ayıpların tutanakla giderilmesi ve iskan sonrası devir işlemleri.

Sık yapılan hatalar

• Sözleşmeyi tapuya şerh ettirmeden sahaya başlamak.
• Bankadan bağımsız teminat almadan imza atmak.
• Kalite/marka listesi ve malzeme eşdeğer maddelerini boş bırakmak.
• Hakedişleri fiziki ilerleme yerine “tarih”e bağlamak.
• İskan sonrası ortak alan ve metrekare farklarını sözleşmeye bağlamamak.

Neden bir gayrimenkul danışmanıyla çalışmalısınız?

• Pazar ve değerleme uzmanlığı: Metrekare, lokasyon ve proje tipine göre en iyi paylaşım ve getiri kurgusu.
• Müzakere gücü: Teslim süresi, teminat, cezai şart ve malzeme standardında hak kaybını önleyen pazarlık.
• Süreç koordinasyonu: Avukat, mimar, denetim firması ve belediye/tapu arasında doğru akış.
• Şeffaf raporlama: Şantiye ilerleme raporları, hakediş ve foto-videolu kayıtlar.
• Risk minimizasyonu: Takyidat, vekâlet, sigorta ve teminat süreçlerinin hatasız ilerlemesi.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kat karşılığı oranı nasıl belirlenir?

Arsanın imar hakları, lokasyon, pazar fiyatları ve inşaat maliyetine göre profesyonel değerleme ile belirlenir; müzakere gücü payı etkiler.

Sözleşmeyi tapuya şerh etmek zorunlu mu?

Zorunlu olmasa da güçlü bir güvence sağlar. Şerh, üçüncü kişilere karşı hakkınızı korur.

Teminat mektubu yerine ne kullanılabilir?

Bankadan tamamlanma sigortası, ipotek veya teminatlı hesap çözümleri tercih edilebilir.

Gecikme olursa ne olur?

Sözleşmedeki cezai şartlar işletilir; belirli eşiği aşan gecikmelerde fesih ve tazmin yoluna gidilebilir.

Danışman ücreti maliyeti artırır mı?

Genellikle tam tersi: yanlış kararların ve gecikmelerin maliyetini düşürerek toplam getiriyi artırır.

İlgili içerikler ve ilanlar

• Tapu süreçleri için rehber: Balıkesir tapu işlemleri
• Miras/devralma durumları: Veraset ilamı ve intikal
• Güncel portföy: Satılık/Kiralık tüm ilanlar
• Danışman desteği: İletişim