Kat karşılığı inşaat, arsa sahibi ile müteahhidin anlaşarak arsa üzerinde yeni bir yapı inşa etmesi ve ortaya çıkan bağımsız bölümlerin önceden belirlenen oran ve listede paylaşılmasıdır. Bu model arsa sahibine maliyetsiz dönüşüm, müteahhide satıştan kar fırsatı sunar.
Arsa Sahibi ve Müteahhit: Avantaj-Dezavantaj
Arsa Sahibi İçin
- Avantajlar: Maliyetsiz yeni daireler, deprem yönetmeliğine uygun yapı, piyasa değeri yüksek ürün, kiralama/satıştan gelir
- Dezavantajlar: Yanlış paylaşım riski, kalite standardı eksikliği, teminat yoksa sözleşme yaptırımı zayıf kalabilir
Müteahhit İçin
- Avantajlar: Arsa alım bedeli olmadan proje geliştirme, güçlü satış karlılığı, referans ve portföy büyümesi
- Dezavantajlar: Piyasa koşullarına duyarlılık, ruhsat/izin gecikmeleri, paydaş uyuşmazlıkları
Madde 1: Arsa Payı ve Bağımsız Bölüm Paylaşımı
- Net paylaşım tablosu: Hangi bağımsız bölüm kime ait, kat, cephe, m², balkon/teras ve otopark hakkı ayrıntılı listede yazılmalıdır.
- Örnek plan ekleri: Mimari planlardan alıntı, bağımsız bölüm numaraları ve net/brüt m² sözleşme eki olmalıdır.
- Artan/eksilen metrekare yönetimi: Proje revizyonu veya iskan sonrası m² farkında telafi yöntemi önceden belirtilmelidir.
Madde 2: Süre, Teslim ve Gecikme Yönetimi
- Takvim: Ruhsat alınma, kaba-ince iş ve iskan hedefleri ayrı tarihlendirilmelidir.
- Gecikme yaptırımı: Aylık/günlük cezai şart, kritik eşik aşımında fesih ve teminat bozdurma mekanizması açık yazılmalıdır.
- Geçici-kesin kabul: Eksik ayıpların giderim süresi ve teslim tutanakları tanımlanmalıdır.
Madde 3: Teknik Şartname ve Kalite Standartları
- Malzeme listesi: Beton sınıfı, çelik donatı, ısı-su yalıtımı, pencere/kapı, seramik/parkeler ve mekanik/elektrik marka-model şartnamede yazılmalıdır.
- Eşdeğer maddesi: Marka bulunamazsa en az eşdeğer kalite şartı ve onay prosedürü belirtilmelidir.
- Ortak alanlar: Otopark, asansör, sığınak, peyzaj standartları ve teslim kriterleri net olmalıdır.
Madde 4: Ruhsat, İzinler ve Yasal Süreç
- Sorumluluk paylaşımı: Hangi izin ve projeleri kim hazırlayacak/temin edecek açıkça yazılmalıdır.
- Yönetmelik uyumu: Deprem yönetmeliği, yangın, asansör ve otopark yönetmeliği koşulları sağlanmalıdır.
- Tapu işlemleri: Sözleşmenin tapuya şerhi, blokaj/rehin süreçleri ve iskan sonrası kat mülkiyeti devir adımları belirlenmelidir.
Madde 5: Teminat, Şerh ve Cezai Şartlar
- Banka teminat mektubu/tamamlanma sigortası: Müteahhidin işi yarım bırakması riskine karşı teminat türü, tutarı ve bozulma koşulları yazılmalıdır.
- Şerh ve üçüncü kişiler: Sözleşme üçüncü kişilere karşı hak doğuracak şekilde şerh edilmelidir.
- Cezai şart ve tazmin: Kalite/süre ihlali hallerinin tazmin çerçevesi net olmalıdır.
Süreç Yönetimi: Hakediş, Raporlama, Ödeme
Sıkça Sorulan Sorular
Paylaşım oranı nasıl belirlenir?
Arsanın emsali, lokasyon değeri, m² kapasitesi ve inşaat maliyeti dikkate alınır. Profesyonel değerleme müzakere tabanını oluşturur.
Sözleşmeyi tapuya şerh etmek şart mı?
Yasal zorunluluk değildir ancak üçüncü kişilere karşı hakların korunması için kesinlikle önerilir.
Teminat mektubu yerine ne kullanılabilir?
Tamamlanma sigortası, ipotek veya teminatlı hesap gibi alternatifler belirlenebilir.
Gecikme olursa hangi yaptırımlar uygulanır?
Gün/ay bazlı cezai şart, kritik eşikte fesih-tazmin ve teminat bozdurma prosedürü işletilir.
Kalite standardı nasıl güvence altına alınır?
Detaylı teknik şartname, bağımsız denetim ve geçici-kesin kabul tutanaklarıyla kalite kontrol sağlanır.
