Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, doğru kurgulandığında arsa sahipleri için maliyetsiz yenilenme ve değer artışı; müteahhitler içinse güçlü bir proje portföyü ve kârlılık fırsatı sunar. Ancak paylaşım, süre, teknik kalite, ruhsat–izin ve teminat maddeleri eksik bırakılırsa her iki taraf için de hak kaybı ve gecikme riski doğar. Bu rehberde, hem arsa sahipleri hem de müteahhit açısından avantaj–dezavantajları özetleyip 5 kritik sözleşme maddesini adım adım anlatıyoruz.

Kat karşılığı model nedir?

Kat karşılığı inşaat, arsa sahibi ile müteahhidin anlaşarak arsa üzerinde yeni bir yapı inşa etmesi ve ortaya çıkan bağımsız bölümlerin taraflar arasında önceden belirlenen oran ve listede paylaşılmasıdır. Amaç: arsa sahibine maliyetsiz dönüşüm, müteahhide satıştan kâr ve her iki taraf için hukuken güvenli bir süreçtir.

Arsa sahibi & müteahhit: avantaj–dezavantaj

• Arsa sahibi için avantajlar: İnşaat maliyetine girmeden yeni daireler; deprem yönetmeliğine uygun, piyasa değeri yüksek ürün; kiralama/satma ile nakit akışı.
• Arsa sahibi için dezavantajlar: Yanlış paylaşım veya gecikme riski; kalite standardı yazılmamışsa eksik teslim; teminat yoksa sözleşme yaptırımı zayıf kalabilir.
• Müteahhit için avantajlar: Arsa alım bedeli olmadan proje geliştirme; güçlü satış kârlılığı; referans ve portföy büyümesi.
• Müteahhit için dezavantajlar: Piyasa koşullarına ve maliyet artışına duyarlılık; ruhsat/izin gecikmeleri; paydaş uyuşmazlıkları.

Madde 1: Arsa payı ve bağımsız bölüm paylaşımı

• Net paylaşım tablosu: Hangi bağımsız bölüm kime ait (kat, cephe, m², balkon/teras, otopark hakkı) ayrıntılı listeyle yazılmalı.
• Örnek plan ekleri: Mimari planlardan alıntı/kroki, bağımsız bölüm numaraları ve net/brüt m² değerleri sözleşme eki olmalı.
• Artan/eksilen metrekare yönetimi: Proje revizyonu veya iskan sonrası m² farkında telafi yöntemi (fiyat/bağımsız bölüm değişimi) önceden belirlenmeli.

Madde 2: Süre, teslim ve gecikme yönetimi

• Takvim: Ruhsat alınma, kaba–ince iş ve iskan hedefleri ayrı ayrı tarihlendirilmeli.
• Gecikme yaptırımı: Gecikme halinde aylık/günlük cezai şart, kritik eşik aşımında fesih ve teminat bozdurma mekanizması açık yazılmalı.
• Geçici–kesin kabul: Eksik ayıpların süresinde giderimi ve teslim tutanakları tanımlanmalı.

Madde 3: Teknik şartname ve kalite standartları

• Malzeme listesi: Beton sınıfı, çelik donatı, ısı–su yalıtımı, pencere/kapı, seramik/parkeler ve mekanik/elektrik marka–model şartnamede yazılmalı.
• Eşdeğer maddesi: Marka bulunamazsa en az eşdeğer kalite şartı ve onay prosedürü belirtilmeli.
• Ortak alanlar: Otopark, asansör, sığınak, peyzaj, sosyal alanların standartları ve teslim kriterleri net olmalı.

Madde 4: Ruhsat, izinler ve yasal süreç

• Sorumluluk paylaşımı: Hangi izin ve projeleri (mimari, statik, mekanik, elektrik) kim hazırlayacak/temin edecek açıkça yazılmalı.
• Yönetmelik uyumu: Deprem yönetmeliği, yangın, asansör ve otopark yönetmeliği koşulları sağlanmalı.
• Tapu işlemleri: Sözleşmenin tapuya şerhi, blokaj/rehin süreçleri ve iskan sonrası kat mülkiyeti devir adımları belirlenmeli.

Madde 5: Teminat, şerh ve cezai şartlar

• Banka teminat mektubu / tamamlanma sigortası: Müteahhitin işi yarım bırakması riskine karşı teminat türü, tutarı ve bozulma koşulları yazılmalı.
• Şerh ve üçüncü kişiler: Sözleşme, üçüncü kişilere karşı da hak doğuracak şekilde şerh edilmeli.
• Cezai şart ve tazmin: Kalite/süre ihlali, izinsiz değişiklik, sözleşmeye aykırılık hallerinin tazmin çerçevesi net olmalı.

Süreç yönetimi: hakediş, raporlama, ödeme

• Hakediş planı: Ödemeler fiziki ilerleme yüzdelerine bağlanmalı; bağımsız teknik kontrol/onay şartı konmalı.
• Raporlama: Aylık şantiye raporu, foto–video kayıt ve şeffaf geri bildirim döngüsü kurulmalı.
• Devir ve sigorta: İskan sonrası devir takvimi, yapı sigortaları ve garanti kapsamı sözleşme ekiyle güvence altına alınmalı.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Paylaşım oranı nasıl belirlenir?

Arsanın emsali, lokasyon değeri, m² kapasitesi ve inşaat maliyeti dikkate alınır. Profesyonel değerleme ve emsal analizi müzakere tabanını oluşturur.

Sözleşmeyi tapuya şerh etmek şart mı?

Yasal zorunluluk değil; ancak üçüncü kişilere karşı hakların korunması için güçlü bir güvencedir ve önerilir.

Teminat mektubu yerine ne kullanılabilir?

Tamamlanma sigortası, ipotek, teminatlı hesap gibi alternatifler belirlenebilir; bozdurma koşulları açıkça yazılmalıdır.

Gecikme olursa hangi yaptırımlar uygulanır?

Sözleşmede gün/ay bazlı cezai şart, kritik eşiği aşan durumlarda fesih–tazmin hükümleri ve teminat bozdurma prosedürü işletilir.

Kalite standardı nasıl güvence altına alınır?

Detaylı teknik şartname ve eşdeğer maddesi; bağımsız denetim ve geçici–kesin kabul tutanaklarıyla.

İlgili içerikler ve ilanlar

• Tapu süreçleri için rehber: Balıkesir tapu işlemleri
• Miras/devralma durumları: Veraset ilamı ve intikal
• Güncel portföy: Satılık/Kiralık tüm ilanlar
• Danışman desteği: İletişim