2025’te gayrimenkule yatırım gündeminde öne çıkan ülkeleri; ekonomik istikrar, hukuki güven, kira getirisi potansiyeli ve oturma/vatandaşlık programları gibi kriterlerle inceledik. Bu rehber, global fırsatları karşılaştırırken Türkiye ve özellikle Balıkesir odağıyla yerel strateji kurmanıza da yardımcı olur.

Yatırım Kriterleri: 2025’te neye bakmalı?

• Makro dayanıklılık: Enflasyon, faiz, büyüme ve kur istikrarı.
• Hukuki güven: Mülkiyet hakları, yabancıya alım kuralları, vergi rejimi.
• Nakit akışı: Kira talebi, doluluk, kira çarpanı (yıl) ve işletme maliyetleri.
• Likidite: Satış hızı, yabancı talebi, proje–ikinci el dengesi.
• Yaşam kalitesi & vize: Oturma/vatandaşlık programları, altyapı, güvenlik.
• Riskler: Döviz riski, regülasyon değişimi, inşaat maliyetleri, afet riski.

En İyi Ülkeler: Öne çıkan pazarlar

Aşağıdaki ülkeler; göreli kira getirisi, sermaye kazancı potansiyeli, hukuki çerçeve ve yaşam kalitesi bileşimiyle 2025 ajandasına giriyor. Her pazar “profil–fırsat–risk” üçlüsüyle ele alındı.

Türkiye (İstanbul, Antalya & Balıkesir)

Kimler için?

Orta–uzun vadeli değer artışı ve güçlü kira talebini hedefleyen yatırımcılar. Turizm ve öğrenci nüfusu güçlü lokasyonlara odaklananlar.

Fırsatlar

• Değer artışı potansiyeli: Kentsel dönüşüm ve altyapı projeleri (metro, ulaşım hatları).
• Kira talebi: Turizm bölgeleri (Antalya), büyükşehir merkezleri (İstanbul) ve üniversite/sağlık koridorları.
• Portföy çeşitliliği: Konut, rezidans, kısa dönem kiralama (yasal çerçeveye dikkat), ticari.

Riskler & Dikkat

• Tapu, iskan, yönetmelik ve kısa dönem kira izinleri; profesyonel hukuk kontrolü şart.
• Bölgesel deprem riski için yapı yılı ve statik rapor kontrolü.

Balıkesir notu

• Kira talebi koridorları: Hastane–üniversite–merkez aksları (Altıeylül & Karesi).
• Yazlık–şehir dengesi: Edremit Körfezi (yazlık) & merkez ilçeler (yıllık doluluk) kombinasyonu.

Birleşik Arap Emirlikleri (Dubai)

Kimler için?

Şeffaf tapu süreçleri, yabancı mülkiyete açık bölgeler ve dolar endeksli gelir çeşitlendirmesi arayan yatırımcılar.

Fırsatlar

• Yüksek kiracı havuzu: Göçmen profesyoneller, kısa–orta dönem kiralama ekosistemi.
• İş yapma kolaylığı: Hızlı tapu süreçleri, proje–teslim standardizasyonu.

Riskler & Dikkat

• Projeler arası arz dalgalanması; lokasyon ve proje kalitesine titiz seçim.
• Yönetim ve aidat kalemlerini netleştirme (net kira hesabı).

Portekiz

Kimler için?

AB istikrarı, yaşam kalitesi ve orta ölçekli kira getirisini hedefleyenler.

Fırsatlar

• Lizbon–Porto çevresi; öğrenci ve beyaz yaka kiracı profili.
• Uzun vadede istikrarlı değer artışı ve düşük boşluk oranları.

Riskler & Dikkat

• Kısa dönem kiralamalara getirilen yerel kısıtlamalar; uzun dönem odaklı planlama.

İspanya

Kimler için?

Kıyı bölgelerinde tatil–yatırım karması; Barcelona–Madrid’te şehir içi kira talebi arayanlar.

Fırsatlar

• Güçlü turizm ve öğrenci–profesyonel kiracı havuzu.
• Gelişen banliyölerde sermaye artışı potansiyeli.

Riskler & Dikkat

• Bölgesel regülasyon farklılıkları; belediye bazlı izin–vergi kontrolü.

Yunanistan

Kimler için?

Tatil destinasyonu–şehir içi kira karması ile sermaye kazancı arayanlar.

Fırsatlar

• Atina çevresi dönüşüm mahalleleri; adalarda güçlü turizm talebi.

Riskler & Dikkat

• Kısa dönem kiralamada lisans gereklilikleri; vergi ve yönetmelik güncellemeleri.

Malta

Kimler için?

Küçük ama yüksek talep odaklı, İngilizce iş gücü ve finans–iGaming sektörlü kiracı profili.

Fırsatlar

• AB çerçevesinde hukuki güven, merkezi lokasyonlarda doluluk.

Riskler & Dikkat

• Pazar küçük; doğru lokasyon–proje seçimi kritik.

Karayipler (CBI pazarları)

Kimler için?

Portföy çeşitlendirmesi ve vatandaşlık/ikamet programlarına erişim isteyenler.

Fırsatlar

• Otel–rezidans paylı projeler; turizme bağlı doluluk.
• Vatandaşlık/oturma izni avantajları (ülkeye göre değişir).

Riskler & Dikkat

• Likidite ve yeniden satış kuralları; proje geliştirici seçimi kritik.

Karşılaştırma Tablosu

Ülke	Kira Talebi	Likidite	Hukuki Güven	Profil
Türkiye	Yüksek (büyükşehir/turizm)	Orta–Yüksek (lokasyona bağlı)	Orta (hukuk kontrolü şart)	Değer artışı + nakit akışı
BAE (Dubai)	Yüksek	Yüksek	Yüksek	Döviz bazlı çeşitlendirme
Portekiz	Orta–Yüksek	Yüksek	Yüksek	AB istikrarı
İspanya	Yüksek	Yüksek	Yüksek	Tatil + şehir karması
Yunanistan	Orta–Yüksek	Orta–Yüksek	Orta–Yüksek	Turizm odaklı
Malta	Orta	Orta	Yüksek	Niş, yüksek doluluk
Karayipler	Orta (turizme bağlı)	Orta	Orta–Yüksek (ülkeye göre)	CBI/oturum odaklı

Yatırım Stratejisi: 3 adımda yol haritası

1. Profil belirleme: Nakit akışı mı, sermaye artışı mı? Döviz geliri mi, yerel büyüme mi?
2. Hukuki–teknik kontrol: Tapu, iskan, proje–ruhsat, kiralama izinleri; sözleşme ve vergi planı.
3. Yönetim & çıkış planı: Profesyonel kiralama/aidat yönetimi ve 3–5 yıllık çıkış senaryosu.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Hangi ülke 2025’te en yüksek kira talebine sahip?

Şehir–bölge bazında değişir. Büyük metropoller ve turizm merkezleri (ör. Dubai, İstanbul’un belli ilçeleri) güçlü talep yarattığı için öne çıkar.

Döviz riskini nasıl azaltırım?

Gelir–gider para birimini eşleştirmek, sabit/uzun vadeli sözleşmeler ve farklı ülkelerde portföy çeşitlendirmesi yardımcı olur.

Kısa dönem kiralama her ülkede serbest mi?

Hayır. Birçok ülkede belediye/yerel lisanslama şartları var. Satın almadan önce izin ve vergi kurallarını kontrol edin.

CBI/oturma izni için gayrimenkul almak mantıklı mı?

Vize hareketliliği ve portföy çeşitlendirmesi istiyorsanız mantıklı olabilir; ancak likidite ve elde tutma sürelerine dikkat edin.

Balıkesir’de nasıl bir strateji önerirsiniz?

Altıeylül & Karesi’de üniversite–hastane–merkez akslarında yıllık kira; Edremit Körfezi tarafında mevsimsel–yıllık hibrit model değerlendirilebilir.

İlgili içerikler ve ilanlar

• Tapu süreçleri için rehber: Balıkesir tapu işlemleri
• Kentsel dönüşüm & sözleşme maddeleri: Kentsel dönüşüm rehberi
• Güncel portföy: Satılık/Kiralık tüm ilanlar
• Danışman desteği: İletişim